DÚVIDAS FREQUENTES

O que significa comprar um lote no lançamento?
Significa comprar um lote quando ele está sendo lançado. Ou seja, o lote não se encontra pronto e o loteamento encontra-se no início das obras. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de loteamento, será entregue pela incorporadora ao proprietário adquirente.

O que é um lote caucionado?
Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento, aprovadas pelos órgãos públicos responsáveis e pelo município, ou seja, de acordo com o projeto aprovado, a municipalidade poderá exigir que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Trata-se de garantia real dada pelo incorporador à municipalidade, com a finalidade de garantir a execução das obras conforme projeto aprovado. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o que não impede de forma alguma a concretização de um contrato de compra e venda. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta.

O que é a matrícula de um imóvel?
É o número do registro público do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de sua localização, que lhe é atribuído quando de seu primeiro registro e que contêm todos os dados referentes à identificação e a especificação do imóvel, anteriores e atuais proprietários, ônus e gravames, judiciais ou extrajudiciais, bem como todas e quaisquer informações pertinentes ao imóvel registrado.

Para que serve o registro público do imóvel?
O registro público do imóvel se destina a dar garantia jurídica às pessoas físicas e jurídicas nas suas relações jurídico-comerciais nas transações imobiliárias, bem como a terceiros, a fim de prevenir direitos e resguardar obrigações.

Quem é responsável pela limpeza e conservação do lote?
Após a Assinatura do Contrato o Comprador é responsável pela limpeza do seu lote adquirido, capinagem e conservação, evitando depósito de lixo e entulhos, preservando-se de eventuais multas e de taxas pela prefeitura, que são exclusivamente de responsabilidade do Comprador.

As obras de infraestrutura

Qual o prazo para a entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Urbano?
Segundo a Lei 6766/79, o prazo é de até 4 anos a contar da certidão de Diretrizes expedida pelo Município, ficando a critério da municipalidade. Geralmente nas diretrizes municipais, o prazo fica estipulado entre 2 a 3 anos.

Quais as garantias que eu tenho que o Loteamento será entregue no prazo estipulado?
Para que a Prefeitura Municipal autorize o início das obras, é solicitada ao Loteador uma Garantia Real nos termos da Lei a favor do Município, que garante a execução das obras no prazo estipulado, trazendo confiabilidade para o comprador. Na hipótese do não cumprimento por parte de Incorporadora, quanto ao término das obras, a garantia é exercida para que seja cumprida a entrega.

Qual a vantagem de se comprar um lote no seu lançamento?
Quando você compra um lote no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento, obtendo, com isso, a possibilidade de maior retorno financeiro de seu investimento com a valorização do imóvel após o término da obra.

A responsabilidade de entrega do lote é da incorporadora ou da construtora?
Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar o loteamento pronto e acabado cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar lotes destinados a construção em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita e de sua capacidade de desembolso. Você deve analisar qual fluxo de pagamento que melhor se adapta à sua renda familiar. A Loteadora e Incorporadora São Paulo comercializa lotes em até 120 meses, propiciando-lhe uma excelente oportunidade de negócio. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas, assim você quita o seu lote junto à incorporadora e assume o financiamento junto a Instituição Financeira. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.

O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), a qual se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por preço certo e determinado, mediante as condições mutuamente estipuladas. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, neste caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de um lote urbano é geralmente lavrada, desde que a unidade esteja quitada, ou de que o adquirente tenha obtido o financiamento bancário para o pagamento do saldo devedor.

Posso comprar um imóvel representado por um procurador?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública definitiva de compra e venda.

Sou menor de idade, posso comprar um imóvel?
Sim, desde que tenha CPF um menor de idade pode adquirir um imóvel à vista, devendo ser representado pelo pai ou pela mãe. No entanto, para adquirir um imóvel financiado, o menor púbere (relativamente incapaz), que tenha mais de 16 e menos de 18 anos deverá ser emancipado pelos pais ou desde que seja assistido por estes. Já o menor impúbere (que tenha menos de 16 anos e é considerado legalmente como absolutamente incapaz) não pode adquirir imóvel financiado.

Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades, há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do aditamento contratual, da Cessão de Direitos e Obrigações e da Rescisão Contratual. Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

Adquiri o lote com sócio, quem é responsável pela compra?
Todos os sócios constituídos serão considerados solidariamente responsáveis perante a incorporadora vendedora do lote, em caso de mora ambos respondem pelo saldo devedor.

Não recebi o carnê de IPTU. O que fazer?
Caso não tenha recebido o carnê deverá comparecer a Prefeitura Municipal no departamento competente e solicitar uma segunda via das guias. Algumas Prefeituras disponibilizam esse serviço on-line, para isso devera ter o numero do cadastro imobiliário do seu imóvel em mãos.

Como faço para saber o preço e condições de um imóvel da Loteadora e Incorporadora São Paulo?
Consulte diretamente um de nossos representantes ou verifique os meios de contato em nosso site www.loteadorasaopaulo.com.br.

Comprei um imóvel da Loteadora e Incorporadora São Paulo, já assinei a proposta de Compra e já paguei o sinal, qual o procedimento para a assinatura do contrato?
Após a confirmação do pagamento de seu boleto bancário - em geral 3 dias úteis após o efetivo pagamento - seu contrato será emitido pela Loteadora e Incorporadora São Paulo, que lhe encaminhará diretamente através de um dos nossos representantes ou através do corretor, que entrará em contato para que você possa assiná-lo.

Já assinei o contrato. Quando recebo minha via devidamente assinada pela Loteadora e Incorporadora São Paulo?
Após o processamento pela Loteadora e Incorporadora São Paulo o contrato lhe será enviado pelos Correios em até 30 dias.

Adquiri 2 lotes vizinhos. Posso unificá-los?
Sim, desde que os dois lotes estejam quitados, escriturados e registrados em seu nome. Legalmente o ato jurídico é denominado de remembramento, que é a união dos dois lotes. Não há possibilidade de unificação de dois terrenos que ainda estejam financiados.

O Financiamento próprio

O que é Alienação Fiduciária?
É o negócio jurídico realizado através de instrumento público ou particular no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse direta para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do devedor, que passa a usar, gozar e pode dispor do imóvel como seu legítimo proprietário.

O que é Tabela Price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, com a amortização do capital crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

O que é o índice de correção IGPM/FGV?
É o índice geral de preços do mercado que corrige os contratos, calculado pela Fundação Getúlio Vargas e que é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre o saldo devedor devido à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

Como ocorrem os reajustes nas prestações do meu contrato?
Considerando que o IGP-M do mês corrente é divulgado oficialmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) no dia 30 do próprio mês, este reajusta a prestação do segundo mês subsequente, ou seja, o índice do mês de Janeiro corrige a prestação do mês de Março, o índice de mês Fevereiro corrige a prestação do mês de Abril e assim sucessivamente.

O que é o saldo devedor?
Saldo devedor é o valor restante devido para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado anualmente de acordo com os índices de atualização monetária e juros pactuados no contrato.

O que é o saldo para quitação do financiamento?
É um valor calculado pela empresa com variação diária, que mostra o saldo do dia para quitar o financiamento, calculando as parcelas com vencimento futuro para o dia do cálculo em que o comprador pretende quitar o saldo devedor.

É necessário a comprovação de renda para financiar o terreno?
Não. A Loteadora e Incorporadora São Paulo não exige comprovação de renda.

Estou negativado no Serasa e SPC. Posso comprar algum terreno?
Sim. A Loteadora e Incorporadora São Paulo não faz qualquer tipo de consulta aos sistemas de proteção ao crédito do consumidor, bastando apenas que você mantenha em dia o pagamento das parcelas do financiamento.

Não recebi o boleto para pagamento do financiamento, o que devo fazer?
Você pode acessar o site www.loteadorasaopaulo.com.br e emitir, gratuitamente, 2ª via do boleto no link “Central do cliente” ou pode ainda contatar a Loteadora e Incorporadora São Paulo e solicitar o envio da 2ª via por email ou correio mediante o pagamento da taxa contratual.

Fui notificado pelo Cartório! O que é isso?
Débitos acima de 90 dias estão sujeitos a comunicação formal e expressa do Cartório de Títulos e Documentos ou Cartório de Registro de Imóveis a fim de oficialmente constituir o devedor em mora. Se você recebeu esta Notificação entre em contato com a Loteadora e Incorporadora São Paulo o mais breve possível a fim de efetuar uma negociação dos débitos, evitando assim sanções judiciais após 30 dias da notificação, como distribuição de Ação Judicial de Rescisão Contratual.

Posso antecipar parcelas?
Sim. As parcelas podem ser antecipadas na ordem inversa de vencimento. Contate a Loteadora e Incorporadora São Paulo para verificar o cálculo dos valores a antecipar.

Como funciona o reajuste das parcelas?
Anualmente, quando se aplica a variação do IGPM dos últimos 12 meses na parcela, além de valores de resíduo inflacionário.

O que é resíduo inflacionário?
O Resíduo decorre da diferença entre a soma do valor das parcelas de valor fixo durante doze meses e o valor que as mesmas teriam se fossem reajustadas mensalmente pelo índice previsto no contrato. Na prática o que ocorreu foi a postergação e acumulação da indexação inflacionária das parcelas de doze meses.

Como faço para alterar o meu endereço ou demais dados cadastrais?
Basta acessar a central do cliente ou comparecer pessoalmente aos escritórios da empresa. A efetivação somente se efetivará após o cliente enviar cópia autenticada do novo comprovante de endereço em seu nome.

Preciso alterar a data de vencimento da prestação. É possível?
Sim, existe a possibilidade de alterar o vencimento da sua parcela para qualquer dia dentro do mês de vencimento, enviando comunicado por escrito ou e-mail. Havendo necessidade de alterar a data de vencimento para dia do mês seguinte será necessário aditamento contratual com alteração de valores.

Terminei de pagar todo o financiamento de meu imóvel. O que devo fazer?
Entrar em contato o mais breve possível com a Loteadora e Incorporadora São Paulo a fim de solicitar a Declaração de Quitação ou Autorização para a lavratura da Escritura Definitiva de Compra e Venda em nome do Comprador.

Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?
Após a quitação total do financiamento e do pedido de emissão da autorização para a lavratura da escritura pública definitiva você deve procurar o Cartório de Notas que pretende lavrar a escritura e entregar a sua documentação para um escrevente. Após a sua escolha, a empresa deve ser informada, assim como o escrevente que está com a sua documentação. No prazo médio de 15 dias a empresa envia a autorização diretamente para o Cartório e este entrará em contato com você marcando uma data para assinatura.

Para solicitar a Autorização de Escritura o que preciso fazer? Tem custo? Quanto tempo demora?
Basta indicar qual o Cartório de Notas deseja lavrar a escritura pública definitiva de compra e venda para a confecção do documento, sendo que não há quaisquer custos ou taxas extras para a realização deste procedimento. Se for para lavrar escritura em nome de terceiro, será necessário efetuar uma Cessão de Direitos e Obrigações e recolher uma taxa a empresa. O prazo para os tramites do processo é de até 15 dias.

Qual o procedimento para quitar o imóvel junto à Loteadora e Incorporada São Paulo e financiar através de Instituição Financeira?
Contatar a Instituição para verificar toda a documentação necessária ou imobiliária correspondente. A empresa congela o valor de quitação pelo prazo máximo de 60 dias improrrogáveis. Vencido o prazo e não liberado o financiamento, os valores são novamente recalculados.

É possível transferir meu imóvel e o financiamento para um terceiro adquirente?
Sim. Para tanto, é necessário encaminhar a documentação do comprador para análise, apresentar os documentos exigidos pela incorporadora, preencher a ficha cadastral do comprador, comprovar que o IPTU e eventuais taxas ou débitos incidentes sobre o lote estejam em dia e providenciar o pagamento do ITBI, conforme Lei municipal, sendo necessário consultar a empresa.

Rescisão contratual

Quero rescindir meu contrato. Quais os valores que são descontados?
Conforme contrato, são descontados dos valores a serem reembolsados: Multa Contratual, Percentual relativo a despesas com plantão de vendas, divulgação, propaganda e mídia e ainda valores relativos taxa de administração e impostos e tributos federais, nos percentuais previstos no contrato celebrado com a Loteadora e Incorporada São Paulo.

Quero rescindir meu contrato, mas tenho benfeitorias no lote, quais meus direitos quanto a indenização?
Por força do estabelecido na Lei 6766/79, serão indenizáveis somente as benfeitorias necessárias e úteis, que tiveram sido levadas a efeito no lote com prévia e expressa autorização dos poderes públicos competentes, com os impostos e taxas devidamente recolhidos e em conformidade com a Legislação Municipal em vigor.